「みのたけ」の 教育・投資・生活etc

可能なら皆幸せな社会が良いけど、実際むずかしいよね …(苦笑

空き家問題と家賃

 

gendai.ismedia.jp

 

気分転換でもしようかと思い、数年住んだアパートから引っ越そうと、週末の2日間で不動産会社3社の担当者と10物件(20部屋ほど)を内見した。
 
物件よりも不動産業界の内情に興味があったので、不動産屋の各担当者と色々と話した。「今流行(?)のサラリーマン大家と問題のスルガ銀行の関係」、「普通借家と定期借家」、「賃貸部仲介課、賃貸部管理課、売買部」、「零細不動産屋の内情」など、面白い話が聞けた。
 
物件を見たり、話を聞いたりして、改めて思ったのは「これから持家や分譲購入、大家業は基本的にナシ」ということ。
 
見て回ったマンションやアパートの多くが、ほんの数年前(3~5年前)と比べ家賃が10~20%も下落している(今はネットで過去データが出る)。東京や大都市の人気がある立地の物件は家賃が上がっていたりもするが、日本の大半の物件は実質の価値が急激に下がり続けている。
 
原因は「人口減少」だけでなく「新築住宅の供給過剰」。人口が減少していっているのに、いまだに高度経済成長期のように住宅需要喚起するという時代錯誤の愚策を続ける国・政治(国だけでなく地方自治体も)・官僚機構に責任がある。
 
もちろん、政策に乗せられて新築物件を買う国民にも責任があるが、その人たちは買った物件が「資産」ではなく「負債」であった場合(大半は負債だね)損するという自己責任なので構わない。逆に、日本がグングンとインフレしだしたら、固定金利で借りている人は得する可能性もなくはないのだから。でも、新築プレミアム払って買う必要はないよね。新築を買うという国民は負ける確率が極めて高いギャンブルをしたくてしているのだろう。中古物件を買えば、新築プレミアムで損しなくてよい&空き家対策にもなるのに。
 
話はそれるけど、年収の何倍もの借金してローン支払っている人は、本当にすごい博打ちだなといつも思う。本人たちは気づいてないのかもしれないけど、もの凄い大バクチ打ってる。住宅ローンなんて組むくらいなら、賃貸にしといて、残りの金をノーロードのインデックスファンドに毎月積み立てで30年間の長期投資していく方が勝つ確率がずいぶん高いギャンブルできると思うのだけど。不動産に投資したいならREITETFでも買えばいいのに。どうしても持家が欲しいなら良質な中古物件を努力して探し出して買うのが一番だと思うけど、それを話し出すと一段と話がそれるので今回はやめとこう。
 
閑話休題。問題は、国・地方の失政のせいで、日本中に「空き家」があふれ、治安が悪化したり、都市機能が低下したり、空き家対策のために税金が多く使われ出したりする可能性が今後高いこと。人口減少が確定しているのに、なぜ新築の住宅供給を野放図に続けさせ、一般国民に新築購入を喚起する政策を打ち続けるのか。あまりにも愚策すぎて呆れてしまう。
 
いつも国の愚策のせいで被害を被るのは我々国民だ。新築物件を買う買わないは、個人の自由で、損するのは買った本人だけだからよいけれど。国の愚策は、国民全員に被害を及ぼすので勘弁してほしい。
 
家賃6万の3DKのマンション内見で大家さんに出会ったので、直接交渉して5万円に値引きしてもらった。リフォーム済みで、大好きな畳部屋(畳新品)があるので引っ越すことにした。築古物件は借り手が少ないので、借り手優位。値引き交渉が簡単で良いが、大家さんからすると大変だろうなと思う。これは、新築物件を買って住宅ローン払い続けている人たちも大家さんと同じ立場なんだけど、気づいてるんかな。その物件には、投資したほどの価値はおそらくない。
 

uub.jp

 

あと1年以内に、最新の「住宅・土地統計調査」の結果が出ると思われる。5年間で、空き家率がどのように動いているのか、かなり興味深い。

www.stat.go.jp

 

不動産業界の裏側↓

サラリーマン大家とか、ありえない。やるなら、中古物件を見る目があって本気でDIY楽しめる「大家の才能」がある人だけだと思う。

www.news-postseven.com

 

住宅ローン組んで持家買うリスクも大きくは違わない↓

いやいや「ずっと住むから」とか言う人もいるけど、それ本当?

子どもは独り立ちして出ていくよ。アナタの会社は絶対に潰れない?解雇されない?逆に、条件の良い転職先が離れた場所にあっても転職できないんですよ。

estate-manual.com

 

アパート・マンション投資(大家業挑戦)は実物投資、しかも経年劣化していく建物を抱えているという、非常に難しい投資。借金して、高額の金利抱えて、実物に投資するというのは、もの凄いギャンブル。そんなことするくらいなら、手持ち資金でリートでも買えばいいのに。流動性が高いリートですら、かなりリスクが高いのに。資産運用の王道は「Don't put all your eggs in one basket.」、つまり「分散投資」。「借金して」ローン返済しながらアパート・マンションへの1点実物投資というのは資産運用でないのは当然ながら、投資ですらなく投機。

www.thutmosev.com

 

media.tousee.jp

 

築20年前後でプロが物件を手放して、サラリーマン大家を騙して売りさばくという理由が分かる。

www.rakumachi.jp

 

具体的な数字がグラフで分かりやすく説明されている。

www.smtri.jp