多くの日本人の皆様すみません。
1カ月弱、クリスマス休暇中の「みのたけ」です。
今日は天気がよろしくなく頭痛もするので、家の中に引きこもりがちでしたが、気分転換に少しご近所を散歩しました。今のアパートに引っ越して約１年になりますが、近所でも歩いたことのない路地がありましたので、不動産観察しながら歩いてみました。平日は地方都市にいることが多く、地方は戸建てが多いです。新築もたくさん建っております。
新築を眺めながら「これは2000万くらいか。これは3000万くらいか。ローンの利払い込みで総支払額は2500～4000万くらいか」。そこらここらの中古戸建てを眺め「これ今の売却価格どれくらい？ 1000万の値がつくかな？」などと考えながら他人様のお家をチラリキラリと観察。家に帰ってからググって価格を調べてみました。
結果、私の予想、新築はアタリ、中古はややハズレでした。新築は2000～3000万がボリュームゾーンで正解。ですが、中古の売却価格は築20～30で1000～1500万あたり。中古は予想よりやや高値で売買されているようでした。理由は、地価が予想よりやや高めだったからです。
今の低金利でも、フラット35年で年利１％強、2500万の借入で約500万円の利払いとなります。ただし、35年間で固定資産税や修繕費などが少なくとも300～500万は必要でしょう。すると、2500万円の戸建てを購入した場合、35年後に1000万円で売却できて、収支がプラスマイナス０というのがザックリとした感覚。
なるほど。住宅ローン35年間支払いだと、運よく上手に売却できてプラスマイナス０というのが、ご近所にあるお家の価格。つまり、賃貸でも持家でも35年ほどの利用なら費用は同じくらいということでしょうか。賃貸であれば、借入の利払いはもちろん不要ですし、当然ですが固定資産税や修繕費は家主負担です。
逆に考えると、35年間より長く持家に住むのであれば、借金（ローン利用）をしてでも家を買う価値があるのかもしれません。ただし、上物（建物＝家）は35年もすると修繕レベルではなく、本格的なリノベーションをしないと快適に過ごせなくなってきます。するとリノベーションに500～1000万程度が必要になるかもしれません。
500～1000万で老後の20年ほどが買えるなら、年25～50万、家賃にすると月2～4万円ほど。これは悪くないです。しかし、高齢になると２階部分は基本的に利用しなくなります。なぜなら、階段の上り下りが不便かつ危険になってくるからです。これは祖父母や父母を見ていて感じたことなので間違いありません。そして、オジサンな私ですら既に２階への上り下りが億劫になっています・苦笑
子どもたちも成人すると実家を出てしまうのが昨今の流れですから、老世帯にとっては２階の利用価値がなくなると考えると、２階建ての持家は売って、必要だったはずのリノベ代500～1000万円ほどで平屋の中古を買うという選択はどうでしょう？
実際、平屋の２～３DKくらいであれば、地方都市には500～1000万くらいの中古物件がかなりあります。ですが、老後に住み替えをするということであれば、結局は賃貸でも持家でも同じです。しかも「築35年の中古物件なんて本格的リノベーションしないと売れないのでは？」と、もう１人の私がツッコミ入れてます・笑
＜ 要約すると ＞
◆ローン払いで持家新築に住むか、家賃払って賃貸に住むか、35年後の総負担額は大差ナシ。持家は自分の資産として手に入りますが、多額の諸経費が必要なため上手に売却できてプラスマイナス０。一方、賃貸は転居自由な35年間を過ごせるが手持ちに不動産資産はナイということ。
ただし、持家の場合は「売りたくても売りたい時期に買い手がつかない」「売りたい値段で売れない」という高リスクがある点は忘れないでください（←これ非常に重要なデメリット）。
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◆持家 ＝ 身動きできなくても良い自分の思い描く理想家に住みたい人
◆賃貸 ＝ 自由でいたい借金なんかしたくない人
※私は故郷に約100坪（330㎡）の土地（石と松の庭と家庭菜園を含む）に10LDDKKの実家があるので、不動産に対しては投資対象としての興味しかありません。近所の普通の新築なら多分どれでも即金で買える金融資産がありますがいらないです。実家があるので分かるのですが、大きい屋敷（持家）は邪魔なだけ。私にとって屋敷（持家）というのは管理に手間ヒマがかかる負債でしかないです。
☆それでも家が欲しい人は、粘り強く築10～20年のお買い得な中古物件を探すか、500～1000万程度の格安中古平屋を買ってDIYリノベを楽しむのが良いと思いますよ ^_^
☆家が欲しいなら即金で買える中古物件を買えばよいのです＝その家が『身の丈』に合った家です。逆に、借金しないと買えない家は「分不相応」だと考えた方が身のためでしょう。
↓ずいぶん前に読んだ本ですが、もしアナタが「持家ほしい！」と思っているなら、まずこの本を読んでから考えた方が良いと思います。少子高齢化が確定の現時点の日本国においては一部例外を除き「持家＝”負”動産」ですから…
持家賃貸不動産については時々ブログ書いてます
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↓「投資として考えた場合に、価格が十分に安ければ買うのがいいし、逆に高ければ賃貸で住む方がいい」。これ以上でも、これ以下でもないです。ただし一括で払える元手がなく借入（住宅ローン利用）しての持家取得は「信用取引」とも考えられる点は忘れてはいけないですね。
↓これ素晴らしい図解と説明。「若くて結婚していて、資産が無くて、株やFXも貯金もダメな人は、すぐに（家を）買ってください。なぜなら団体信用生命保険に入れて、家族へ自分の命のかわりに家土地を残せるから」
↓Twitter ひっぺんさんの分析。上の増澤さんの図解説明と合わせると「持家VS賃貸」の議論は不要になります。 ※解は「属性と志向」によって異なる
↓めずらしい「持家→賃貸」の体験談。「ある気持ちの変化が生まれました。それは一言で言うと、身軽さ」とのこと。買うなら絶対に「リセールバリューを意識する」これは必須。
「賃貸VS持家」論争へ贈るnote（結局、大事なのは「みのたけ」だよ）
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↓この本、面白そうですね。
※あと２週間ほどのクリスマス休暇。有意義に使いたいです。
