「やってはいけない不動産相続対策」2020年10月10日11時 - 「みのたけ」の教育・投資・生活etc

2020年10月10日という響きの良い日ですが、特にこれが書きたいということはありませんので、本日読んだ書籍から、資産管理や投資について大事だと思う点を列記しておきます（一部加筆修正しています）。

『やってはいけない不動産相続対策』

・資産家のリスクに「騙されるリスク」がありますが、騙されるまではいかなくても、「不安（相続税が大変）」や「欲（節税したい、儲けたい）」が「心にスキ」を生み、商品売り込みを優先するビジネスプレイヤーにつけ込まれます。

・不動産に興味があるなら「国土交通省が発表する不動産価格指数」を見ましょう。

・都心部の収益不動産物件は、リーマンショックが起きて半年ほどで底を打ちました。

・地方では売れない土地や空き家が多く、移住者への土地の無償提供も珍しくない。需要がない、欲しい人がいない。

・土地は「そこに住みたい」「利用したい」と思う人がどれだけいるか、「そこでどれだけの収益が上げられるか」で価値（価格）が決まる。

・土地をただ保有しているだけでは、固定資産税がかかるだけでなく、場合により除草などの維持費もかかる。売れない土地、売れない家は、負の財産。

・首都圏でも、団塊ジュニア世代が50歳を超える2025年以降、住宅需要は大きく落ち込み、地方と同様に「土地余り」「家余り」が顕著になる。

・「2022年、生産緑地問題」もある。全国で約4130万坪、東京都に1007万坪（東京ドーム708個分）、23区だけでも135万坪（同95個分）の生産緑地がある。解除できるのは「生産緑地の指定日から起算して30年を経過したとき」、それが2022年からやってくる。

・不動産景気が良いときは、都心の好立地なら、通常では敬遠される築30年以上の見栄えの悪い旧耐震物件でさえ買い手がつくが、不動産市場が悪化すると希望する価格では売れなくなる。

・大事なのは「財産ポートフォリオ（アセットアロケーション）の最適化」。

・お金持ちや地主は狙われている。

・相談相手を間違えると財産を失うことになる。

・建築会社の目的は、アパートやマンションを建ててもらうこと。つまり、新しい建物を建てる提案しかしない。結果として、「やる必要のない相続対策」をしてしまい、巨額の借金による将来不安を抱える。

・「やりすぎ相続対策」にならないように！

・「選択肢が広くなる選択」をすること！

・「最初に誰に相談したか」が大きな分岐点になる。

・「選択肢が広くなる選択」を心がけ、「やる必要のない対策」「やってはいけない対策」をさせられる危険を下げよう。

・二次相続対策でも「小規模宅地等の特例」を活用しよう。

・新聞や雑誌、マスコミは、読者や視聴者の注意をひくために、かなり過剰な表現をしているので注意が必要。必ずしも相続人にとって最適な試算をしているのではない。

・そして「ビジネスを展開する人たち」が過剰に煽る。

・資産規模１億円程度、数百万円の相続税対策のために、１億円超の借金をしてアパート建築やマンション購入をするという必要はない。贈与や生命保険の活用、養子縁組などでの相続対策で充分対応可能。

・「焦る」と業者の口車に乗ってしまいやすくなる。

・相続税対策、節税効果に惑わされず、不動産の価値と将来的な見通しを慎重に見定めることが大事。

・相続対策の代表的な失敗は、今も昔も「借り入れのしすぎ」。

・「相続税を節約したい」という気持ちが、業者にスキを与え、「節税」「相続対策」という言葉に乗せられてしまう。しかし、実際は「何もしないほうがよかった」という場合も多々ある。

・バブル期には「融資一体型変額保険」で数々の被害があった。信頼できると思っていた銀行や保険会社に勧められ「融資一体型の一時払い変額保険」。従来の保険商品は、保険資産の運用リスクは保険会社が負っていたが、変額保険は運用リスクを顧客が負うので、保険会社はリスクなく販売を拡大できた。

・「融資一体型変額保険」での被害は「サブリース（30年一括借り上げ）システム」によるアパートやマンションの建築と似ている。

・「30年一括借り上げ」をアピールしているが、実際は事前告知で解約されてしまうので、事実上「サブリース」の意味はまったくない。

・2012年、サブリース契約戸数で業界２位だった某上場会社が「終了プロジェクト」という大幅な賃料減額、突然のサブリース契約解除を行った。

・企業は、自分たちが苦しくなると平気でオーナー（個人）に負担を強いる。

・安易に不動産取得や建築をしてはいけない。仮に有効活用に適した立地に建築する場合でも、自己資金を用意し、想定外の大幅な家賃下落があっても収益を確保できる計画にすることが重要。

・不動産を購入吸う場合、震災リスクは避けられない。

・「まさかにも備える」ことを考え、将来リスクに対しては「リスク分散」をするしかない。

・「財産３分法」は、保有財産を「預貯金」「有価証券（株式）」「不動産（現物）」という３つの資産に分散すること。

・リスク分散については「１つの籠にすべての卵を盛ってはいけない」という有名な格言がある。

・一般的に「分散投資」とは、「投資種類（投資商品）」「投資対象（投資先）」「時間」を分散させることとされているが、それに「地域」の分散も加えることがお勧め。

・時間の分散については「ドル・コスト平均法（定額購入法）」が一般的。

・理想は、安く買って、安定した配当を得て、高く売れれば完璧。しかし、相場は思った通りには動かない。これはキャピタルゲインだけではなくインカムゲインでも同じ。配当重視で3％の安定配当があるからといっても、高いときに買って30％値下がりしてしまえば、10年保有してやっと元（投資元本の価格）に戻ったにすぎなくなる。

・最低限、高値づかみをしないように注意しよう。そのために時間分散。

・外貨建て商品（または外貨）は、為替の関係があるので、特に投資のタイミングは難しい。

・外貨建ての場合は「地域の分散」を意識するだけでなく「時間の分散」も行うこと。

・次の世代に多くの財産を引き継がせたいなら、ただ土地を守るだけではなく「財産を守る」という発想も重要。

・地主共通の悩み、借地人に貸している土地（底地）なども買い主がいる不動産景気が良いときに競わせて売却すべき。収支が悪く将来的に赤字に転落する心配がある物件は多少損失があっても、売却して借り入れを返済できるなら、売却したほうが良い。

・現金化したほうが良い不動産は、簡単にいえば「売却しづらい物件」。ただし、いくら市況が良くても売れない物件はある…

・「まさかに備える」ことが大事。ただし、海外での資産運用には注意が必要。

・ハイリスクのレバレッジ取引はしない！

・インフレに負けない運用（資産分散）を心がけよう。世界平均のインフレ３％程度の利回りを目標にしたい。

・「流動性の確保」がとにかく重要。リーマンショックのとき、大きな損失につながったものの１つに「一定期間解約ができない金融商品」があった。万が一のことを考えると、まず「流動性」、そして「安全性の確保」、次に「収益性」といっても過言ではない。

・財産の見直しは定期的に行いましょう。

・常識を疑うことも必要です。