結論先
→「価値が下がらない物件なら持家。それ以外は賃貸。つまり『物件による』」
ただし、これからは「国内全体の15％程度しか価値が下がらない物件はない」。
具体的に言うと「東京23区、他の大都市で、駅極近の優良物件のみ」が価値が下がらない。
逆に「地方はもちろん、都市部であっても郊外物件は買ってはいけない。駅遠い物件は買ってはいけない」。
絶対ということはないでしょうが、大方そういうことらしいです。
上で長嶋修さんも説明していますが「これからドンドン空き家が増えていくことが確定」しているのに、なぜ持家を買うのですか？
私は、持家が欲しくて悔しくて言っているのではありません。私には地方に不動産があるんです。実家が「10LDDKKの家と100坪（300㎡）の土地（庭付き）」で、長男なので相続が確定しています。
維持管理費用は親が払い続けていますが。家屋、土地にかかってきた30年間分の費用や手間を私は把握しています。ついでに言うと、不動産として山林も田畑もあります。
10LDDKKの家・庭付きの土地、山林、田畑。全部ムダです。いらないです。金食い虫です。あんなものは負債でしかありません。なんとか良い引き取り手がいないかと日々考えています。
つまり、持家系の不動産＝負動産だということ。
私、首都圏のそれなりの立地の駅近マンション（50～70㎡）１室くらいなら即金で手に入れることはできるのですが、いりません。絶対にいりません。
なぜなら、不動産＝負債だと認識しているから。賃貸がいいです。
どうしても持家が欲しいなら、せめて現金で買える範囲か、5年で余裕返済できるくらいの物件にしておいた方がよいでしょう。
長嶋さんじゃないですが、ごく一部（全体の15％）の物件を除くと買う価値はないですよ。不動産は基本的に負債です。
どうしても持家がよいなら、激安の土地買って、トレーラーハウスにすればよいかもしれませんね。現状は固定資産税もかかりません。
投資や資産管理に疎い人はクリティカルシンキングができないのだと思います。
とてもカンタンなクリティカルシンキング
→ 不動産のプロ・不動産屋は「なぜ手持ち物件を持たず、仲介業務を主とするのか」。
不思議に思いませんか？
私は不動産業の友人や他の不動産屋さんにヒアリングしたことがあります。答えはカンタン「不動産の実物運用は、メリットに比べ、リスクが大きすぎるから」。
持家と賃貸についても同じこと。「持家は、リターンと比べ、リスクが大きすぎる」のです。
なぜ、不動産に関する情報が圧倒的に多いプロ（不動産屋）が手を出さないこと（不動産の実物運用）に、素人である我々が手を出して「持家の方がリターンがある」などと言えるのでしょうか？
これは色んな事において使えるクリティカルシンキング。基本的に「消費者（素人）」は騙されて搾取されている。不動産に限らず、最終的なツケを払うのが素人。証券も同じ。本当に儲かるならその道のプロが直接投資するはずですが、リテール（素人の小口一般消費者）に販売して手数料業で稼いでいます。
ただし、不動産賃貸業を本気でするなら、上に書いた内容とは少し変わってきます。「持家」ではなく「賃貸業」ですから。でも、たぶんリスクが大きすぎます。繰り返しますが、不動産の実物運用は、一部を除き、その道のプロ・不動産屋さんですら避けていることですから。
↓「不動産、買い時はないよ。安く買えばいい」by ボビー・オレゴン
